Location meublée non-professionnelle (LMNP) et Résidence principale (RP)

L’administration fiscale considère que les revenus issus de la location meublée non professionnelle de la résidence principale détenue dans le patrimoine privé sont, par principe, imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

Au régime réel, les charges afférentes au bien peuvent être déduites du total des loyers, mais uniquement au prorata de la durée effective de location, même si un mandat de location a été conclu sur l’année entière (CCA 11.07.2024).

Attention, cette décision ne s’applique pas à un bien qui serait inscrit au bilan d’une entreprise.  

Conséquence pour le bien détenu en direct

Lorsqu’un propriétaire loue à titre non professionnel, quelques semaines par an, son logement entier (résidence principale ou résidence secondaire), il peut librement décider de ne pas inscrire son bien au bilan de l’entreprise et de le détenir dans son patrimoine privé.

D’un point de vue fiscal :

• l’occupation à titre personnel n’est pas considérée comme un revenu ;

• les loyers issus de la location sont imposables en totalité. Le logement étant meublé pour son usage personnel, il est également loué meublé donc les loyers sont imposables dans la catégorie des BIC.

Concernant les charges déductibles :

• Au régime réel :

  • Les charges de propriété (amortissements, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.) ne sont pas déductibles ;

  • Les frais et dépenses attachés exclusivement à la location (CFE, commission d’agence, frais d’annonces et consommations d’eau et d’énergie correspondants aux périodes de location) sont déductibles sous réserve d’apporter les justifications suffisantes ;

  • Les dépenses qui ne sont pas rattachées en totalité à la location (comme les charges de gestion) ne peuvent être portées en déduction qu’au prorata de la durée de la location.

L’administration fiscale reconfirme le principe de proratisation des charges en excluant celles afférentes aux périodes d’occupation. Elle précise que, lorsque le bien n’est pas loué l’entièreté de l’année, le contribuable est présumé s’en réserver la jouissance en dehors des périodes de location quand bien même des mandats de location donnés à des agences immobilières portent sur une année entière.

• Au régime micro-BIC : un abattement est applicable sur le montant des recettes en totalité. Il n’y a pas lieu de proratiser l’abattement entre les périodes de location et d’occupation à titre personnel. 

Jusqu’au 31 décembre 2026, il est également possible de bénéficier d’une exonération d’IR et de prélèvements sociaux en cas de location saisonnière de sa résidence principale. En effet, les personnes qui louent de façon habituelle en vue d’accueillir des personnes de passage une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées lorsque le produit de la location n’excède pas 760 € TTC/an.

Conséquence pour le bien inscrit au bilan

Cette décision traite du cas où le bien est situé dans le patrimoine privé du propriétaire qui s’en réserve la jouissance. La doctrine traite la question différemment lorsque le bien qui est loué à titre non professionnel et imposable selon le régime réel, est inscrit au bilan. En cas d’inscription du bien au bilan, les loyers fictifs correspondant aux périodes d'occupation par le propriétaire doivent être intégrés aux revenus imposables. En contrepartie, l’ensemble des charges et amortissements sont déductibles sur la totalité de l’année.

Ainsi, il peut être judicieux de ne pas inscrire le bien au bilan afin d’éviter de réintégrer aux revenus imposables les loyers fictifs correspondant aux périodes d’occupation par le bailleur. Notons qu’en matière de micro-BIC, les loyers fictifs n’ont jamais à être réintégrés (BOI-BIC-DECLA-10-10-20 §10 ).